巨屌 twitter 新上海东谈主, 在郊区造“富东谈主区”

本年3月巨屌 twitter，嘉定新城远香湖中枢区终末一幅宅地以约3.2万/㎡的楼板价、30%的溢价率成交，将来售价剑指6万+/㎡。

许多东谈主恐惧，但其实不难通晓。

细念念一下早有伏笔，松江新城早在2023年就已突破6万+/㎡，而且嘉定新城的标杆次新址，像金地世家、西郊金茂府，2024年二手成交价仍在6万+/㎡。

次新址与新址的价差博弈，成为新城房价攀升的中枢推手。

除此以外，五大新城中枢区本等于各个郊区力捧的“富东谈主区”，以更多资源、谈论利好诱骗购买力，承担着为市区纾解东谈主口的重担。

但从当今证据来看，五大新城之间仍有分化，新老上海东谈主也在各自作着博弈。

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新城客群的分化，折射发展快慢

在五大新城的发展之中，咱们很能感受到霸占发展先机的精深性。

2007年，地铁9号线一期（松江新城站至桂林路站）怒放，松江新城成为五大新城中首个通地铁的区域。9号线的怒放奠定了松江新城的发展基础，也使之房价天花板最早破六。

其次是嘉定新城、南汇新城，也都在轨杂乱抓下吃到了东谈主口红利。

而青浦新城和奉贤新城成为难兄难弟，直至2017年、2018年才折柳通了各自的第一条地铁，而且17号线与5号线都颠倒于是延长线，不成直达市区。

这也导致了，近些年来新盘入市客群的分化。

咱们对2021年到2024年五大新城的新址认购客群作念了一个排摸，彰着不错看到非310客群占比的变化。

一类是新上海东谈主占据都备主导，且占比抓续增长：

松江新城：非310客群占比从47%上涨到73%；

嘉定新城：非310客群占比从59%上涨到71%；

南汇新城：非310客群占比从54%上涨到67%。

另一类则是，腹地客群更有讲话权的，非310客群不增反减：

青浦新城：非310客群占比从42%着落至37%；

奉贤新城：非310客群占比从32%着落至21%。

不仅如斯，咱们从310客群与非310客群最爱买的郊区板块TOP3来看，会更深刻感受到：郊区新城的购买力，依然是由新上海东谈主主导。

惟有奉贤新城，310客群占比高达79%，内生型新城的嗅觉依旧利弊。

备注：认购客群的分析，与新址供应若干也关斟酌，但从中感受到的趋势照旧与体感相符的。

淌若说，新上海东谈主在松江新城、嘉定新城、南汇新城造“富东谈主区”，那么腹地客群在奉贤新城、青浦新城造“富东谈主区”。

但从永远来看巨屌 twitter，新城念念要发展，照旧需要更多新上海东谈主扎根。当下奉贤新城与青浦新城，都在积极寻求破局。

前者，依托轨交逆袭，正在冲破“地舆结界”，当今除了在运营的5号线，当今还有15号线南延迟、南枫线在建中，况且还有一条已批复的奉贤线暂时摈弃中，将来也或将直达东谈主民广场；

后者，占据长三角地利，产业发展成为变量，华为在侧，17号线西延迟至西岑，上海示范区线加快成就中，板块内也有更多交通谈论。

慢是慢了点，但将来可期吧。

不管你愿不肯意承认，将来的新城，必定照旧将由新上海东谈主为主导，不会一味千里浸在地缘壁垒里。

要知谈，将来的新城，一定是面向长三角的独处性节点城市。

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五大新城，都有顶配“富东谈主区”

而今的新城，正在以资源导入塑造我方的“圈层”。

每一个新城，各自的“富东谈主区”都已是明牌。

1. 奉贤新城：上海之鱼片区

这里是奉贤新城的中枢区域，亦然所有奉贤区的生态中枢。

上海之鱼由海外谈论贪图众人拉瑞·奚伯斯贪图，以地面雕镂的手法开凿出“金海湖”，串联金汇港和浦南运河，变成私有的金鱼造型。

实景图，图源上海奉贤

这里领有上海第二大东谈主工湖，水质闪现，附进公园环绕，包括年丰公园、泡泡公园、雕镂公园等。上海之鱼畔的在水一方科幻馆，还将植入中国自主超等科幻IP三体，打造具有奉贤特质的科幻文化地标。

此外，地铁5号线金海湖站紧邻该区域，附进还有奉贤区博物馆、九棵树将来艺术中心等文化步调。

同期集聚了绿地无双、恒盛湖畔豪庭、合景万景峰、汤臣臻园等诸多标杆次新址，是南上海“隐贵汇集地”。

2. 嘉定新城：远香湖片区

嘉定新城的“富东谈主区”，则以远香湖CAZ为中心。

从谈论来看，嘉定新城十四五谈论中明确远香湖CAZ是嘉定新城中枢中的中枢，“十四五”时辰预测投资约200亿元。

这里集聚上实嘉定新城分校、嘉定新城实践二小等名校资源，前有老三件套远香湖、保利大剧院、嘉定藏书楼，当今新的三件套将来塔、活力谷、文化环也在建中。

实景图，图源上海嘉定

当今存在的独一短板是轨交，倘若嘉定快线大致落地，远香湖将如虎添翼，也将透顶变身"六边形战士"。

从现时证据来看，嘉定新城的标杆次新址无论是量、照旧价，都是五大新城中最能打的。

金地世家、西郊金茂府6万+/㎡的成交均价，也成为新址的“价钱锚点”。

3. 南汇新城：滴水湖片区

仍是的一派滩涂，早已令东谈主刮目相看。

你不错以为它偏远，但你不成否定它的配套资源强势到不错吊打上海绝大部分板块。

生意有港城新寰宇、百联临港生存中心，还有冰厂田幼儿园、建平临港小学/中学、明珠小学、临港实践中学这么高浓度的证明资源。

文学资源更是一绝，朵云书院、滴水湖剧院、临港演艺中心、临港科技聪惠藏书楼、绿丽网羽中心、黄日网球中心、五星级洲际酒店、上海天文馆、中国帆海博物馆、海昌海洋公园以及耀雪冰雪宇宙等等，擢发可数。

朵云书院实拍图

4. 青浦新城：上达河片区

相比不同的是青浦新城，它仍是谈论是围着夏阳湖的，2000年摆布开挖夏阳湖，念念要打造郊区CBD。

但举座谈论太慢，从夏阳湖主城2008年基本建成之后，青浦一直莫得找到新的发力点。直到2021年才出青浦新城的谈论决议。

夏阳湖的缺憾，成就了上达河的契机。

青浦新城上达河中央公园和中央商务区谈论成果图

2023年7月上达河中央公园开工成就，客岁10月1日上达河中央公园南园（一期）发达开园。

笔据谈论，所有上达河中央公园占地约50万方，分南园和北园，总投资近1个亿，建成后将成为所有青浦的生态中枢。

附进还谈论有长三角艺术中心边幅、工业博物馆、体育中心（谈论）3大文化地标。

相对其他新城，青浦新城中枢的中央商务区尚且还在先走运转期。然则不错明确的是，中央商务区首发住宅保利建发·印象青城，5.6万/㎡的价钱已是板块天花板。

将来的青浦新城富东谈主区，必定还所以中央商务区为主。

5. 松江新城：广富林片区

行动松江新城的北部中枢区，松江新城广富林片区亦然松江“10+X”要点片区之一。

不错说是当今松江新城资源最佳的地区。

从广富林文化功绩、广富林希尔顿酒店、华东政法附庸实践学校、上海实践学校、松江大学城、上海市第一东谈主民病院（南院），再到松江印象城，涵盖了文化、文娱、证明、产业、医疗、生意等多个范围。

城市界面，亦然五大新城之中最令东谈主称谈的。

图源上海松江

与嘉定新城中枢区一样，松江新城也遑急需要松江快线，处分大部分区域莫得地铁潜入的需求。

关于非310客群来说，轨交、通勤照旧首当其冲斟酌的点。但关于腹地310客群来说，新城自己等于郊区最佳、资源最集聚的场地，有地铁惜墨如金，没地铁也不影响。

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写在终末

从上海之鱼，到远香湖、上达河，新城“富东谈主区”总与水系相伴而生。

这些正在滋长的新贵汇集地，莫得梧桐区的百年矜贵，却多了份进可攻退可守的安谧。既能陆续长三角的产业东谈主口，也能收留市中心溢出的宜居梦念念。

当群众争论“郊区新城是否配得上6万+”时，更应看到背后的城市进化逻辑。

新城，不仅仅上海的新城，亦然各自所在区域的“富东谈主区”。

当真金白银在投票时巨屌 twitter，郊区新城就不再仅仅刚需备胎，而是上海下一轮资产千里淀的主战场。